משבר הדיור בפורטוגל: האם באמת חסרות דירות – או שהמשכורות פשוט נמוכות מדי?

בשנים האחרונות, נדמה שהדיור בפורטוגל הפך לסיוט עבור רבים. אבל האם באמת מדובר במחסור בדירות, או שמא הבעיה עמוקה יותר? בפורום ציבורי שנערך לאחרונה בבריירו, פאולו ריימונדו, מזכ"ל המפלגה הקומוניסטית של פורטוגל (PCP), הציג עמדה נחרצת: "בפורטוגל אין מחסור בדיור – יש בעיה של משכורות נמוכות."

זהו טיעון שמעלה שאלה חשובה: אם יש מספיק דירות, למה כל כך הרבה אנשים מתקשים להשיג קורת גג במחיר סביר? במבט מקרוב, מתגלה תמונה מורכבת – אחת שבה שוק הנדל"ן פורח, אך שכר העבודה לא מצליח להדביק את העליות במחירים.

בין השנים 2013 ל-2023, מחירי הדיור בפורטוגל עלו בלא פחות מ-83% במונחים ריאליים – הרבה מעבר לעלייה של 28% שנרשמה בספרד השכנה.מדובר בעלייה שנובעת בעיקר מהשקעות זרות מוגברות, לצד מגמות כלכליות שהפכו את פורטוגל ליעד אטרקטיבי עבור משקיעים ואקספטים.

תכניות כמו ויזת הזהב ומשטר המס NHR (Non-Habitual Resident) משכו אל המדינה אלפי זרים המחפשים איכות חיים גבוהה במחירים שפעם היו נחשבים לאטרקטיביים. אלא שככל שהביקוש הבינלאומי גבר, כך גם המחירים זינקו – והותירו את התושבים המקומיים מאחור.

השאלה היא: האם מדובר רק במגמת עליית מחירים טבעית, או בבעיה מבנית עמוקה יותר?

בערים הגדולות כמו ליסבון ופורטו, המשבר מורגש ביתר שאת.

מחירי הנדל"ן בבירה זינקו לרמות שמעמיסות על רוב העובדים המקומיים:

• בליסבון, המחיר הממוצע למ"ר במרכז העיר עומד על כ-5,718 אירו – גבוה משמעותית מהממוצע הארצי.

• בפורטו, המחירים מתונים יותר אך עדיין יקרים, עם 3,705 אירו למ"ר.

נתונים אלו גורמים למאות אלפי תושבים מקומיים לעזוב את מרכזי הערים ולעבור לפרברים – שם המחירים נמוכים יותר אך מקומות העבודה פחות נגישים.

מעבר לכך, הפער בין מחירי הדיור להכנסות משכורתיות הוא אדיר. לדוגמה, בשנת 2022 מחירי הדיור בפורטוגל עלו בכ-47.1% יותר מקצב עליית השכר.

קונטרסט בין דירות יוקרה למשכורות נמוכות - מאבק של שנים בפורטוגל

אחת הבעיות הגדולות ביותר בפורטוגל היא רמת השכר הנמוכה יחסית.

השכר החציוני בפורטוגל עומד כיום על כ-1,000 אירו בלבד לחודש, בעוד שהשכר הממוצע קרוב יותר ל-1,400 אירו.

כאשר מחירי הדירות בליסבון ופורטו כבר חצו את רף ה-300,000 אירו לדירה ממוצעת, ברור שללא משכורות גבוהות יותר – לרוב התושבים הפורטוגלים פשוט אין סיכוי לרכוש בית בעיר הגדולה.

המשבר הנוכחי משפיע על מגוון רחב של מגזרים וקהילות:

1. משפחות צעירות – מתקשות לרכוש בית ונאלצות להמשיך לגור בשכירות או לעבור לפריפריה.

2. עובדים מקומיים – נאלצים להקצות חלק גדול ממשכורתם לשכר דירה גבוה.

3. בעלי עסקים קטנים – מחירי השכירות המסחרית במרכזי הערים עלו גם הם, מה שמוביל לעזיבת עסקים מקומיים לטובת רשתות גלובליות.

4. אקספטים ויזמים זרים – למרות שעליית המחירים פגעה במקומיים, חלק מהזרים עדיין רואים בפורטוגל יעד משתלם להשקעה, אך גם הם נתקלים בהוצאות גבוהות יותר מבעבר.

   
   

אם המגמות הנוכחיות יימשכו, פורטוגל עלולה למצוא את עצמה בסיכון למיתון נדל"ני, שבו מחירי הדיור הגבוהים יובילו לירידה בביקוש המקומי. הממשלה אמנם מנסה להטיל מגבלות על השקעות זרות, אך בשלב זה, פתרון מערכתי שיאזן בין הצורך בשוק נדל"ן יציב לבין צורכי האוכלוסייה המקומית עדיין לא נראה באופק.

בטווח הארוך, אם המשכורות לא יעלו בהתאם ליוקר המחיה, פורטוגל עלולה לאבד את אחת האטרקציות המרכזיות שלה: המחירים הנמוכים ביחס לאירופה.

אם אתם חלק מהקהילה העסקית של האקספטים בפורטוגל, הנה כמה צעדים שיכולים לעזור לכם להתמודד עם המצב:

• השקעה בפריפריה – שוק הנדל"ן בפאתי הערים עדיין מציע הזדמנויות במחירים נוחים יחסית.

• מודל עבודה גמיש – אם אתם עובדים מרחוק, שקלו מגורים בערים משניות כמו בראגה או אוויירו, שם המחירים נמוכים יותר.

• מעקב אחר רפורמות ממשלתיות – החוק הפורטוגלי משתנה תדיר, וכדאי לעקוב אחרי צעדים שיכולים להשפיע על השוק, כמו רפורמות בדיור וברגולציה על שוק השכירות.

  
  

השירותים של השותפים שלנו יכולים לעזור לכם למצוא פתרונות חכמים לשוק הדיור המשתנה:

ייעוץ נדל"ן מותאם – מציאת נכסים באזורים עם פוטנציאל צמיחה.

ייעוץ פיננסי – בדיקת אפשרויות מימון ורכישת נכסים בפורטוגל.

תכנון מס חכם – הבנה של חוקים והטבות מס שיכולים להשפיע על העסקאות שלכם.

כולנו פה כדי לעזור לכם לבצע החלטות עסקיות חכמות יותר בשוק הדינאמי של פורטוגל.