מדוע 94% מהפרויקטים העירוניים לבנייה בפורטוגל אינם חוקיים

בין השנים 2020 ל-2024, המפקח הכללי לחקלאות, הים, הסביבה ותכנון המרחב (IGAMAOT) בחן 1,312 פרויקטים עירוניים ב-59 רשויות מקומיות ברחבי פורטוגל. התוצאה? 94% מהפרויקטים נמצאו עם חריגות או עבירות בנייה. הנתון המדהים הזה חושף את עומק הבעיה של בנייה בלתי חוקית במדינה.

שתי גישות שונות לבנייה בפורטוגל

דניאל, יזם נדל"ן שהגיע לפורטוגל בעקבות ההזדמנויות הרבות בשוק, זיהה את האפשרות לבנות במהירות ולנצל את הביקוש הגובר. הוא החל בפרויקט מגורים מבלי להמתין לכל האישורים, מתוך הנחה שהרגולציה המקומית גמישה. הבנייה הסתיימה בתוך חודשים ספורים והוא החל למכור את הדירות ברווח משמעותי. אולם כעבור זמן קצר, הרשויות פתחו נגדו בחקירה, הטילו קנסות כבדים ואף איימו בצווי הריסה.

לעומתו, רונית, יזמת זהירה יותר, בחרה לפעול על פי החוק. היא הקדישה חודשים ארוכים להוצאת כל האישורים הדרושים, עבדה עם אנשי מקצוע מקומיים וניהלה את התהליך בצורה מסודרת. הפרויקט שלה ארך זמן רב יותר ועלויות הבנייה היו גבוהות יותר בשל הדרישות הרגולטוריות, אך בסופו של דבר היא הצליחה למשוך משקיעים רציניים ולהבטיח תשואה יציבה לאורך זמן.

בדרום פורטוגל, הבעיה של בנייה בלתי חוקית בולטת במיוחד. בערים כמו מירה, אלמירִים ופריירָה דו זֶזֶרֶה, נמצאו בהתאמה 100, 81 ו-76 פרויקטים לא חוקיים. הנתונים הללו משקפים את היקף התופעה וממחישים את הצורך ברפורמות מקיפות בתחום הבנייה והתכנון העירוני.

השלכות הבנייה הבלתי חוקית על המשק

• שוק הנדל"ן: הצפה של נכסים בלתי חוקיים עלולה להוריד את ערך הדירות החוקיות וליצור חוסר יציבות בשוק.

• בנקים ומוסדות פיננסיים: הלוואות שניתנות לנכסים לא חוקיים עלולות להוות סיכון משמעותי אם יתברר שהנכס נמצא תחת צו הריסה.

• ענף הבנייה: קבלנים שפועלים לפי החוק נתקלים בתחרות לא הוגנת מצד גורמים שעוקפים את הרגולציה ומוזילים עלויות באופן לא חוקי.

אם המצב יימשך, פורטוגל עלולה להתמודד עם מספר אתגרים משמעותיים:

• כאוס תכנוני: בנייה בלתי מבוקרת עשויה להוביל לעומסים כבדים על תשתיות ולהחמיר את המחסור בדיור איכותי.

• עומס משפטי: הצטברות של תיקים הקשורים להפרות בנייה עלולה לגרום לעיכובים משמעותיים במערכת המשפט.

• רתיעה של משקיעים זרים: שוק לא יציב שבו החוק אינו נאכף כראוי עלול להבריח השקעות בינלאומיות ולהקטין את הצמיחה בענף.

ההמלצות שלנו למשקיעים ולרוכשי נדל"ן של קהילת העסקים של בורטוקלה

• בדיקה מקיפה לפני רכישה: יש לוודא כי לנכס יש את כל האישורים והרישיונות הנדרשים.

• שימוש באנשי מקצוע מקומיים: יועצי נדל"ן, עורכי דין, אדריכלים ומהנדסים בעלי ידע מקומי יכולים למנוע טעויות יקרות.

• מעקב אחרי רגולציות וחדשות מקומיות: חוקים בנושא תכנון ובנייה עשויים להשתנות, ויש להיות מעודכנים כדי למנוע הפתעות.

• קידום שקיפות ואכיפה הוגנת: תמיכה ביוזמות שמטרתן להבטיח שוק נדל"ן אמין ושקוף תסייע ביצירת סביבה עסקית יציבה יותר.

קהילת העסקים של בורטוקלה מספקת שירותים מותאמים למשקיעים ויזמים ישראלים ואחרים בפורטוגל, כולל שירותי תכנון ורישוי , ייעוץ משפטי, ליווי נדל"ני ותכנון פיננסי. בעזרת מומחים מנוסים ניתן להבטיח שההשקעה תעמוד בדרישות החוק ותניב תשואה בטוחה לאורך זמן.