חוק הקרקעות החדש בפורטוגל – פתרון לדיור או סכנה לחקלאות?

מה קורה כשחקלאות ונדל"ן מתנגשים? 

בפורטוגל, השאלה הזו הפכה למציאות עם אישור צו החוק 117/2024 המאפשר בנייה על קרקעות חקלאיות. ההחלטה, שמטרתה להגדיל את היצע הדיור, מעוררת התלהבות מצד יזמי נדל"ן אך גם חשש כבד מצד חקלאים, אנשי סביבה ומשקיעים ששואלים – האם מדובר בפתרון חכם או בסיכון ארוך טווח?

ב-30 בדצמבר 2024, ממשלת פורטוגל נתנה אור ירוק לשינוי משמעותי בשוק הקרקעות במדינה:

• הקלות בהמרת קרקעות – ניתן לשנות את ייעודן של אדמות חקלאיות לטובת מגורים.

• רשויות מקומיות מקבלות סמכות – כל עירייה תוכל להחליט היכן ובאיזו היקף יתאפשר שינוי הייעוד.

• שטחים מוגנים יישארו מחוץ למשחק – שמורות אקולוגיות יוגנו מפני הפשרת קרקעות.

• ציפייה לירידת מחירי הדיור – יותר שטח לבנייה אמור להוביל ליותר היצע, ולכאורה, גם לירידת מחירים.

רואינה (חורבה) על קרקע חקלאית - מראה מוכר בפורטוגל

המרוויחים הגדולים – יזמי נדל"ן ומשקיעי נדל"ן זרים

החוק החדש צפוי לפתוח הזדמנויות נדל"ן חדשות ולמשוך משקיעים בינלאומיים.

בפורטוגל, שבה מחירי הדירות במרכזים העירוניים מזנקים, האפשרות לרכוש קרקע חקלאית במחיר נמוך יחסית ולהפוך אותה לקרקע לבנייה יכולה להיות עסקה משתלמת במיוחד.

דוגמה מהשטח: באזור אלנטז'ו, שנחשב למרכז חקלאי משמעותי, החלו להופיע הצעות לקרקעות למכירה עם "פוטנציאל בנייה עתידי". האם האזור הכפרי יהפוך לשכונות מגורים חדשות?

המפסידים – חקלאים ואנשי סביבה

האם פורטוגל מסכנת את הביטחון התזונתי שלה? חקלאים מזהירים כי אם יותר מדי קרקעות יעברו לבנייה, עלולה להיות פגיעה חמורה בייצור המזון המקומי.

ארגון החקלאים הפורטוגלי כבר התריע כי השינוי עלול לגרום להקטנת השטחים החקלאיים ולייקור התוצרת המקומית.

ארגוני סביבה, בהם SPEA (אגודת הצפרות הפורטוגלית), מזהירים שהפשרת קרקעות חקלאיות עלולה לגרום לפגיעה אקולוגית חמורה, במיוחד באזורים רגישים מבחינת מים וביוספירה.

למרות ההבטחה של הממשלה להוזלת מחירים, המומחים חלוקים בדעתם לגבי ההשפעות האפשריות:

• צמיחה בהשקעות בנדל"ן: יותר קרקעות זמינות יובילו לפרויקטים חדשים.

• ספקות לגבי הוזלת מחירי הדירות: אם מרבית הקרקעות יגיעו לידיים פרטיות ויזמים גדולים, ייתכן שהמחירים דווקא ימשיכו לעלות בגלל עלייה בביקוש.

• האם המגורים יהפכו נגישים יותר? ייתכן, אך בעיקר לאוכלוסייה מבוססת כלכלית.

בטווח הקצר, נראה שהשקעות בנדל"ן יתעצמו ויותר פרויקטים יתחילו להתפתח. עם זאת, בטווח הארוך, אם ייווצר מחסור בקרקעות חקלאיות, הממשלה תיאלץ לבחון מחדש את החוק ולהגביל את היקף ההפשרות.

ההמלצות שלנו למשקיעים וקהילת העסקים -

• מעוניינים להשקיע בקרקע בפורטוגל? בדקו היטב את האזורים בהם החוק החדש חל.

• חקלאים ומשקיעים בענף המזון? שימו לב לאזורים בסיכון לאובדן קרקעות חקלאיות והשפעתם על המחירים.

• ליזמים סביבתיים – ייתכן שזה הזמן לחשוב על מודלים של בנייה ירוקה שמשתלבים בשטח הכפרי.

איך החוק החדש יכול להשפיע על העסק שלכם?

קהילת העסקים של בורטוקלה מורכבת בין היתר גם מיועצי נדל"ן וגורמי מקצועיים נוספים שיכולים להנחות אתכם בכל שלב – החל מרכישת קרקע, אנליזה עסקית, סביבתית, תכנונית וחוקית ועד פיתוח פרויקטים בפועל.

ניתן למצוא את כולם כאן. בהצלחה בפרוייקט הבא שלך!